Immobilienverkauf in Spanien: Wissenswertes für den Verkäufer (ohne Gewähr)
mci real estate bietet Ihnen sowohl einen sehr persönlichen Service, als auch erfahrene Fachkräfte, die Ihre exklusive Immobilien für bestmöglich verkaufen können. Unser Ziel ist es, den richtigen Kundenkreis anzusprechen und diesem Ihre Immobilie in einem Kontext zu präsentieren, der die Kaufinteressierten überzeugt und für Sie den besten Verkaufspreis erzielt.
DIESE AUFGABEN NEHMEN WIR IHNEN AB:
- Zusammenstellung von korrekten Daten und Zahlen, Flächenangaben, technische Details
- Professionelle Fotos des Objektes inkl. Staging Ihrer Immobilie
- Videoaufnahme per Drohnenflug
- Buchung von Werbeflächen und die Gestaltung von Anzeigen
- Aufnahme in Immobilien-Webseiten und deren weitere Plattformen der Sozialen Netzwerke, wie Facebook, Instagram, twitter, google etc.
- Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
- Beantwortung von Anfragen der Kaufinteressenten und die daraus resultierende Kommunikation mit u.a. Architekten und Bauunternehmen
- Vermarktung über kooperierende Immobilienmakler oder Immobiliennetzwerke
- Verhandlung von Angeboten und Übernahme aller Prozesse wie Reservierung
- Kommunikation mit den involvierten Anwälten und Steuerberatern, bis hin zum Kaufabschluss
Vorteil einer exklusiven Beauftragung (9-12 Monate Laufzeit): 1 Ansprechpartner für Sie, nur 1 Makler koordiniert Besichtigungsterminen mit Ihnen, keine unterschiedlichen Preis- oder Flächenangaben im Internet, keine den Kaufinteressenten verwirrenden widersprüchlichen Angaben und Aussagen, Vertrauen durch Käuferkommunikation in seiner jeweiligen Landesprache.
Preisfindung
Sobald Sie sich entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, fragen Sie sich, welchen Preis Sie erzielen können. Sie haben wahrscheinlich eine Vorstellung von dem Wert Ihrer Immobilie.
Das Ziel die Dienstleistungen eines professionellen Immobilienmaklers zu beauftragen ist dessen Einwertung Ihrer Immobilie. Der Makler wird den Wiederbeschaffungswert Ihrer Immobilie und ihren derzeitigen Marktwert abschätzen. Er wird Beispiele von vergleichbaren Immobilien in der Nachbarschaft heranziehen. Im Falle einer Diskrepanz zwischen Ihrem Schätzwert und der Ihres Maklers empfehlen wir Ihnen, eine offizielle Bewertung von einem unabhängigen Bewertungsinstitut zu beauftragen.
Der richtige Preis ist extrem wichtig, um die Angebotsdauer Ihrer Immobilie auf dem Markt zu reduzieren. Einige Verkäufer argumentieren, dass sie nicht in Eile sind und dass sie lieber warten würden, um theoretisch einen höheren Preis für ihr Eigentum zu erhalten. Allerdings müssen sie wissen, dass das Eigentum läuft das Risiko der “going stale”, wenn es zu lang auf dem Markt ist, wodurch die entgegengesetzte Wirkung eintritt. Kaufinteressenten die Ihre Immobilie im Angebot beobachten neigen dazu niedrige Angebote zu geben, wenn Ihre Immobilie bereits länger auf dem Markt ist. Wenn Ihre Immobilie überteuert ist, könnten diese schnell unverkäuflich werden.
Ein ernsthafter Immobilienmakler wird den Verkäufer immer auch über die Nachteile der Immobilie und über einen falschen Preis informieren und wird ihm nur dann raten, den Verkauf der Immobilie zu verschieben, wenn er voll davon überzeugt ist, dass die Preise in dieser Gegend in Zukunft steigen werden und der Eigentümer bereit ist zu warten. Bei der Preisfindung sollten Verkäufer immer auch bedenken, dass eine große Anzahl von Immobilien hier an der Costa del Sol als reine Ferienhäuser genutzt werden oder Nebenwohnsitze sind. So haben auch Käufer hier keine unbedingte Eile beim Erwerb eines neuen Eigentums! Die Mehrzahl der Immobilienkäufe folgen dem „Lustprinzip“ und stellen den pureren Luxus am Besitz einer neuen Ferienimmobilie dar.
Kosten
Vergewissern Sie sich, dass Sie sich Ihrer steuerlichen Pflichten bewusst sind, wenn Sie Ihr Eigentum auf den Markt bringen. Beraten Sie sich mit Ihrem Anwalt und Steuerberater um sicherzustellen, dass es während Ihrer Verkaufsverhandlungen nicht zu Überraschungen kommt.
Maklerprovision
In Spanien ist es üblich, dass der Verkäufer der Immobilie die Maklerprovision zahlt. Die Maklerprovision ist in der Regel ein Prozentsatz des Verkaufspreises. Dieser kann je nach Agent und Art der Eigenschaft variieren. An der Costa del Sol, beträgt die Maklerprovision in der Regel rund 5% zuzüglich 21% Steuer des Verkaufspreises.
Notar
Soweit nicht anders vereinbart, sind die Kosten des Notars vom Verkäufer zu tragen. Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt.
Einbehalt (Retención) bei Nicht – Residenten
Damit Verkäufer, die nicht dauerhaft in Spanien leben, nicht nach dem Verkauf ihrer Immobilie ohne Angabe ihrer neuen Anschrift und ohne Zahlung der Gewinnsteuer abwandern, wurde per Gesetz die sogenannte Retencion eingeführt. Der Käufer wird verpflichtet 3% vom Kaufpreis einzubehalten und nicht dem Verkäufer zu geben. Diese Summe führt der Käufer als eine Art Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an das spanische Finanzamt ab. Die Retencion wird automatisch vom zuständigen Notariat einbehalten und an das Spanische Finanzamt abgeführt. Der Verkäufer erhält also nicht 100%, sondern nur 97% des vereinbarten Kaufpreises. Der Käufer zahlt den vereinbarten Betrag, jedoch in verschiedenen Zahlungen, die alle zusammen wieder genau die Summe des Verkaufspreises ergeben. Falls die einbehaltene Summe, die eigentlich zu zahlende Steuern übersteigt, können Sie diese mittels der entsprechenden Steuererklärung wieder vom Finanzamt einfordern.
Dauerhaft in Spanien wohnende Personen, so genannte Residenten brauchen keine 3% Retención bei der Beurkundung/Escritura zu bezahlen, wenn sie hier auch Steuerresidenten sind. Es genügt nicht nur als Resident in Spanien angemeldet zu sein, sondern zusätzlich muss man schon mindestens seit drei Jahren seine Steuererklärung in Spanien als ersten Wohnsitz gemacht haben. Dass Sie Steuerresident sind, müssen Sie durch ein Formular vom Finanzamt vor dem Notar nachweisen, das so genannte “certificado de residencia fiscal de residentes”.
Plusvalia (Steuer auf den Veräußerungsgewinn)
Eine andere vom Verkäufer zu zahlende Steuer, obgleich sie Gegenstand der Verhandlung mit dem Käufer sein kann, ist Plusvalia, eine städtische Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks.
Beachten Sie, dass ab dem 1. Januar 2013 der Nachweis der Zahlung der Plusvalia Steuer zur Registrierung des Verkaufs und des neuen Eigentums beim Grundbuchamt erforderlich ist.
Diese Kapitalertragsteuer beträgt 19% des Verkaufserlöses. Dieser Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis zuzüglich aller Anschaffungsnebenkosten und Kosten für Erneuerungen der Immobilie.
Wenn die Haftung des Verkäufers geringer ist als die zum Zeitpunkt des Verkaufs einbehaltenen 3%, kann der Verkäufer sie vom Finanzamt zurückfordern. Wenn sie höher ausfällt, muss der Verkäufer die Differenz an das Finanzamt zu bezahlen. Die obengenannte Zurückerhalt von 3% findet keine Anwendung, wenn der Verkäufer der hiesigen Einkommensteuer für Residenten oder bei Firmeneigentum der Körperschaftssteuer unterliegt.
Sämtliche Gebühren wie Grundsteuer (IBI), Müllabfuhr, monatliche Kosten der Urbanisation, sowie laufende Betriebsnebenkosten (u.a. Strom, Telefon, Wasser etc.) sind vom Verkäufer bis zur Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer zu zahlen. Wenn diese nicht genau an diesem Tag berechnet werden können, ist es üblich, dass der Käufer oder sein gesetzlicher Vertreter verlangt, dass ein Betrag von Geld in Kaution zur Garantie dieser Zahlungen gelassen wird.
Die in diesem Leitfaden enthaltenen Informationen dienen ausschließlich Informationszwecken und ersetzen nicht Ihre Rechtsberatung. Die hierin enthaltenen Inhalte sind ohne Gewähr, können Irrtümern beinhalten und/oder Änderungen unterliegen.
